No julgamento do Recurso Extraordinário 1.307.334-SP, de relatoria do Min. Alexandre de Moraes, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF), apreciando o Tema 1.127 da repercussão geral, por maioria, negou provimento ao Recurso Extraordinário e fixou a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

O Recurso Extraordinário foi interposto pelo fiador de um contrato de locação comercial em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), que mantivera a sentença ao argumento de que o artigo 3º, VII, da Lei Federal 8.009, de 1990, não faz qualquer distinção entre imóveis residenciais e comerciais para fins de exceção à impenhorabilidade.

No mesmo sentido, o Ministro Alexandre de Moraes, trazendo um breve panorama histórico do tema, explicou que no Tema 295, em tese de repercussão geral, não foi feita a distinção entre locação residencial e locação comercial, o que abriu margem para se entender que o bem de família de fiador em contrato de locação comercial não se submeteria ao Tema 295, sendo, portanto, impenhorável.

No entanto, em seu voto condutor, o Ministro entendeu não ser possível criar distinção quando a lei não distinguiu, pois haveria “flagrante violação ao princípio da isonomia relacionada ao instituto da fiança, haja vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, teria incólume o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado. Teríamos uma diferenciação não prevista por lei e sem diferenciação, a meu ver, principiológica que a embase”.

Ainda, defendeu que o direito à moradia não é absoluto, “devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.”

Embora tenham ficado vencidos os Ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Cármen Lúcia e Ricardo Lewandowski, o entendimento que prevaleceu foi o de que, em um conflito entre o direito à moradia, o direito de propriedade e a livre iniciativa, deve haver uma interpretação conciliatória entre eles, concluindo que reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial poderia gerar grave impacto na liberdade de empreender do locatário e no próprio direito de propriedade do fiador.

Também se entendeu que necessária a "compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia".

Referência: Recurso Extraordinário 1.307.334-SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Tribunal Pleno, por maioria, julgado em 09/03/2022, DJe 26/05/2022, obtido em www.stf.jus.br.